Глава 1 - РЫНОК

Традиционно первая глава учебника по микроэкономике посвящается обсуждению "целей и методов" преподавания курса экономической теории. Хотя этот материал и может быть очень интересен, едва ли уместно начинать с него изучение экономической теории. Трудно должным образом оценить обсуждение указанных проблем, не рассмотрев сначала каких-то реальных примеров экономического анализа.

Поэтому мы, напротив, начнем нашу книгу с примера экономического анализа. В данной главе мы рассмотрим модель конкретного рынка — рынка квартир. В ходе изучения указанной модели мы введем некоторые новые понятия и инструменты экономической теории. Пусть вас не волнует то, что это будет сделано довольно бегло. Задача данной главы состоит лишь в том, чтобы дать беглый обзор возможного применения этих понятий. Позднее мы изучим их гораздо более детально.

1.1 Построение модели

Экономическая теория занимается разработкой моделей социальных явлений. Под моделью мы понимаем упрощенное отображение реальности. Акцент здесь — на слове "упрощенное". Представьте себе, сколь бесполезной была бы карта, построенная в масштабе один к одному. То же самое справедливо и в отношении экономической модели, в рамках которой делается попытка описать все стороны действительности. Сила модели — в устранении не относящихся к делу деталей, позволяющем экономисту сосредоточить внимание на существенно важных чертах экономической реальности, которые он пытается понять.

Здесь нас интересуют факторы, определяющие цены на квартиры, поэтому мы хотим получить упрощенное описание рынка квартир. Выбор нужных упрощений при построении модели — это, своего рода, искусство. Вообще говоря, мы стремимся выбрать простейшую модель, способную описать исследуемую нами экономическую ситуацию. Затем мы можем постепенно добавлять в эту модель усложняющие факторы, тем самым допуская усложнение модели и, как мы надеемся, приближение ее к реальности.   

Конкретный пример, который мы собираемся рассмотреть, — рынок квартир в университетском городке среднего размера на Среднем Западе. В этом городке имеется два рода квартир: квартиры, находящиеся по соседству от университета, и квартиры, более удаленные от него. Считается, что квартиры, соседствующие с университетом, обычно больше привлекают студентов, поскольку позволяют более легко добраться до него. Чтобы добраться до университета из более удаленных квартир, приходится пользоваться автобусом или совершать длительную поездку на велосипеде в холодную погоду, поэтому большинство студентов предпочли бы занимать квартиру по соседству с университетом...если бы могли себе это позволить.

Мы будем считать, что квартиры располагаются вокруг университета двумя большими кольцами. Соседствующие с университетом квартиры находятся во внутреннем кольце, а остальные — во внешнем. Объектом нашего внимания будет исключительно рынок квартир внутреннего кольца. Внешнее кольцо следует рассматривать как место, куда могут отправиться те, кому не удастся подыскать себе квартиру, располагающуюся поближе к университету. Предположим, что во внешнем кольце имеется много свободных квартир и что цена их установлена на каком-то известном уровне. Нас будут интересовать только то, как определяются цены на квартиры внутреннего кольца, и то, кто именно становится их жильцами.

Описывая различие между ценами на квартиры двух указанных видов в данной модели, экономист назвал бы цену квартир внешнего кольца экзогенной переменной, а цену квартир внутреннего кольца — эндогенной переменной. Это означает, что мы считаем цену квартир внешнего кольца определяемой факторами, не подлежащими обсуждению в рамках данной конкретной модели, в то время как цена квартир внутреннего кольца определяется силами, описываемыми данной моделью.

В качестве первого упрощения, допущенного в нашей модели, будем считать все квартиры совершенно одинаковыми во всех отношениях, кроме местоположения. Таким образом, можно будет говорить о "цене" квартир, не заботясь о том, сколько в них спален — одна, две, и т.д.

Но что именно определяет указанную цену? Чем определяется то, кто будет жить в квартирах внутреннего кольца, а кто — в более удаленных? Что можно сказать о желательности различных экономических механизмов распределения квартир? Какие понятия мы можем использовать для оценки достоинств различных способов распределения квартир между индивидами? Все это —  вопросы, ответов на которые мы ждем от нашей модели.

1.2 Оптимизация и равновесие

При любых попытках объяснения поведения людей необходимо иметь некую структуру, выступающую в качестве основы проводимого анализа. В большей части экономических исследований эта основа строится на следующих двух простых принципах.

Принцип оптимизации: люди стремятся выбирать наилучшие структуры потребления из числа тех, которые могут себе позволить.

Принцип равновесия: цены изменяются до тех пор, пока величина спроса людей на что-либо не сравняется с величиной предложения.

Рассмотрим эти два принципа. Первый из них почти тавтологичен. Если люди вольны в своих действиях, то рационально предположить, что они пытаются выбирать те вещи, которые хотят иметь, а не те, которых иметь не хотят. Разумеется, исключения, нарушающие этот общий принцип, существуют, но обычно они лежат за рамками области экономического поведения.

Вторая идея несколько более проблематична. Понятно, по крайней мере, что

в каждый данный момент времени величины спроса и предложения не совпадают, и что, следовательно, что-то должно меняться. Для осуществления этих изменений может понадобиться много времени и, хуже того, они могут породить другие изменения, способные "дестабилизировать" систему в целом.

Такого рода вещи могут происходить, ...но обычно не происходят. В случае с квартирами, из месяца в месяц наблюдается обычно достаточно стабильная арендная плата. Нас интересует именно эта равновесная цена, а не то, каким образом рынок приходит к этому равновесию, или то, каким образом оно может изменяться в течение длительных периодов времени.

Стоит заметить, что в разных моделях равновесие может определяться по-разному. В случае простой модели рынка, рассматриваемом в настоящей главе, идея о равновесии спроса и предложения вполне подойдет для целей нашего анализа. Но в более общих моделях нам потребуются и более общие определения равновесия. Обычно равновесие требует согласованности действий экономических агентов.

Как же использовать два указанных принципа, чтобы с их помощью найти ответы на поставленные нами выше вопросы? Наступило время ввести некоторые экономические понятия.

1.3 Кривая спроса

Предположим, что мы рассматриваем кандидатуры всех возможных арендаторов квартир и спрашиваем у каждого из них, какую максимальную сумму он готов заплатить за аренду одной из квартир.

Начнем сверху. Всегда должен быть кто-то, кто готов заплатить самую высокую цену. Быть может, у этого человека куча денег, а может быть, он очень ленив и не хочет ходить пешком на большие расстояния ... или имеется еще какая-нибудь причина этого. Допустим, что такой человек готов платить за квартиру 500$ в месяц.

Если всего один человек готов платить 500$ в месяц за аренду   квартиры, то ровно одна квартира и будет сдана — тому человеку, который готов  заплатить указанную цену.

Предположим, следующая высокая цена, которую готов заплатить кто-либо, составляет 490$. Тогда, если бы рыночная цена равнялась 499$, сдавалась бы по-прежнему всего одна квартира: человек, который готов заплатить 500$, снял бы квартиру, а человек, который готов заплатить 490$, — нет. И так далее. Всего одна квартира сдавалась бы по-прежнему, если бы рыночная цена была равна 498$, 497$, 496$ и т.д....до тех пор, пока мы не дошли бы до цены в 490$. При этой цене сдавалось бы ровно две квартиры: — одна — человеку, готовому платить 500$, и одна — человеку, готовому платить 490$.

Аналогичным образом, две квартиры сдавалось бы до тех пор, пока мы не дошли бы до максимальной цены, которую готов был бы заплатить человек с третьей по счету наивысшей ценой и т.д.

Экономисты называют максимальную готовность данного лица платить за что-либо резервной ценой этого лица. Резервная цена — это наивысшая цена, по которой данное лицо все еще согласно купить товар. Другими словами, резервная цена данного лица — это цена, при которой ему совершенно безразлично, покупать товар или нет. В нашем примере, если резервная цена для некоего лица равна p, это означает, что ему все равно, жить ли во внутреннем кольце и платить за это цену p или же жить во внешнем кольце.

Таким образом, число квартир, арендуемых при данной цене p*, есть не что иное как число людей, для которых резервная цена больше или равна p*. Ведь если рыночная цена равна p*, то каждый, кто готов платить за квартиру, по крайней мере, p*, захочет иметь квартиру во внутреннем кольце, а каждый, кто не согласен платить  p*, предпочтет жить во внешнем кольце.

Мы можем нанести эти резервные цены на график, как на рис.1.1. Здесь цена отложена по вертикальной оси, а число людей, готовых уплатить эту цену или большую, отложено по горизонтальной оси.

Можно трактовать рис.1.1. и по-другому, — считая, что он показывает, сколько людей хотят снять квартиру по какой-то определенной цене. Такая кривая есть пример кривой спроса — кривой, связывающей величину спроса с ценой. При рыночной цене выше 500$ не будет снято ни одной квартиры. При цене от 500 до 490$ будет снята одна квартира. При цене от 490$ до уровня третьей по высоте резервной цены  снято будет две квартиры, и т.д. Кривая спроса описывает количество спроса при каждой из возможных цен. Кривая спроса на квартиры нисходяща: по мере снижения цены квартир все больше людей хочет их снять. Если таких людей  много и резервные цены для них мало отличаются от одного человека к другому, то разумно считать кривой спроса плавно убывающей, как на рис.1.2. Кривая на рис.1.2 показывает нам, как выглядела бы кривая спроса, изображенная на рис.1.1, если бы людей, желающих снять квартиры, было много. "Скачки", наблюдаемые на рис.1.1, в данном случае будут столь малы по сравнению с размерами рынка, что при построении кривой спроса мы можем их спокойно проигнорировать.

Рис.1.1 Кривая спроса на квартиры. По вертикальной оси отложены рыночные цены, а по горизонтальной — число квартир, снятых по каждой цене.

1.4 Кривая предложения

Теперь, когда у нас имеется удобное графическое представление поведения спроса, рассмотрим то, как ведет себя предложение. В этой связи придется задуматься о природе изучаемого нами рынка. Мы будем рассматривать такое положение дел, при котором существует много независимых домовладельцев, готовых сдать находящиеся в их собственности квартиры по самой высокой цене, приемлемой для данного рынка. Такой рынок мы будем называть конкурентным. Разумеется, могут существовать и другие разновидности рынка, некоторые из которых будут рассмотрены нами позднее.

Пока же рассмотрим случай, когда имеется много домовладельцев, каждый из которых действует совершенно независимо от других. Ясно, что если все домовладельцы стремятся сделать все от них зависящее, чтобы установить максимальную цену на квартиры, и если арендаторы квартир полностью осведомлены о ценах, запрашиваемых домовладельцами, то равновесная цена всех квартир внутреннего кольца должна быть одной и той же. Это нетрудно обосновать. Допустим, что вместо этого существуют некая высокая цена, , и некая низкая цена , запрашиваемые за указанные квартиры. Тогда люди, которые платят высокую арендную плату за квартиру, могут отправиться к домовладельцу, сдающему квартиры за низкую цену, и предложить ему арендную плату в размере где-то между  и . Сделка по такой цене повысила бы благосостояние и арендатора, и домовладельца. Поскольку все участники рассматриваемых сделок преследуют свои собственные интересы и осведомлены о запрашиваемых альтернативных ценах, ситуация, при которой за один и тот же товар запрашиваются разные цены, не может характеризовать положения равновесия.

Рис.1.2 Кривая спроса на квартиры при наличии большого числа лиц, предъявляющих спрос. Поскольку число людей, предъявляющих спрос на квартиры, велико, скачки цен незначительны, и кривая спроса характеризуется обычной плавно убывающей формой.

Но какова будет эта единая равновесная цена? Попробуем прибегнуть к методу, которым мы пользовались при построении кривой спроса: выберем какую-то цену и спросим себя, сколько квартир будет предложено к сдаче внаем по этой цене.

Ответ отчасти зависит от временного периода, в рамках которого мы изучаем данный рынок. Если рассматривать период продолжительностью в несколько лет, в течение которого может иметь место новое жилищное строительство, то число квартир, безусловно, будет соответствовать запрашиваемой цене. Но в "коротком периоде", — в течение данного года, скажем, — число квартир более или менее постоянно. Если мы рассматриваем только случай для короткого периода, то предложение квартир будет постоянным и установится на некотором предопределенном уровне.

Кривая предложения на таком рынке изображена на рис.1.3 в виде вертикальной линии. При любой запрашиваемой цене будет снято одно и то же число квартир, а именно, все квартиры, предлагаемые к сдаче в данный момент.

Рис.1.3 Кривая краткосрочного предложения. В коротком периоде предложение квартир фиксировано.

1.5 Рыночное равновесие

Теперь мы знаем, как представить спрос и предложение на рынке квартир. Давайте рассмотрим взаимодействие этих сторон рынка и спросим себя, каким образом устанавливается рыночное равновесие. Сделаем это, нарисовав и кривую спроса, и кривую предложения на одном и том же графике на рис.1.4.

На этом графике p* обозначает цену, при которой количество квартир, на которое предъявляется спрос, равно количеству квартир, предлагаемых к сдаче. Это — равновесная цена квартир. При этой цене каждый потребитель, который готов уплатить, по меньшей мере, p*, может подыскать себе сдающуюся внаем квартиру, а каждый домовладелец может сдать квартиры по текущей рыночной цене. Ни у потребителей, ни у домовладельцев нет каких-либо причин менять свое поведение. Вот почему мы называем такую ситуацию равновесием: в ней не будет наблюдаться никаких изменений в поведении агентов рынка.

Чтобы лучше понять этот момент, посмотрим, что произошло бы при цене, отличной от p*. Рассмотрим, например, какую-нибудь цену p<p*, при которой спрос больше предложения. Может ли эта цена быть устойчивой? При этой цене, по крайней мере, у некоторых домовладельцев окажется больше арендаторов, чем им нужно. Появятся очереди из претендентов на получение квартиры по данной цене; ведь людей, готовых заплатить цену p, больше, чем квартир. Разумеется, некоторые из домовладельцев сочтут выгодным для себя поднять цену на предлагаемые ими квартиры.

Аналогичным образом, предположим, что цена квартир равна некой p, превышающей p*. Тогда ряд квартир будет пустовать: людей, готовых заплатить цену p, меньше, чем квартир. Теперь некоторым домовладельцам угрожает опасность совсем не получить арендной платы за свои квартиры. Следовательно, у них возникнет стимул к снижению запрашиваемой ими цены с целью привлечения большего числа арендаторов.

При цене, превышающей p*, арендаторов слишком мало; при цене ниже p*, их чересчур много. Только при p* число людей, готовых снять квартиру по этой цене, равно числу квартир, сдающихся внаем. Только при этой цене спрос действительно равен предложению.

При цене p* поведение домовладельцев и арендаторов совместимо в том смысле, что  число квартир, на которое при цене p* предъявляется спрос со стороны арендаторов, равно числу квартир, предлагаемых к сдаче внаем домовладельцами. Это и есть равновесная цена для рынка квартир.

Рис.1.4 Равновесие на рынке квартир. Равновесная цена, p*, определяется пересечением кривых спроса и предложения.

Определив рыночную цену на квартиры внутреннего кольца, мы можем задать вопрос о том, кто же, в конце концов, получает эти квартиры, а кого отсылают в квартиры более удаленные. В нашей модели ответ на этот вопрос очень прост: в ситуации рыночного равновесия каждый, кто готов заплатить p* или более высокую цену, получает квартиру во внутреннем кольце, а каждый, кто хочет платить цену меньшую, чем p*, получает квартиру во внешнем кольце. Человекуу, для которого резервная цена составляет p*, совершенно безразлично, занять ли квартиру во внутреннем кольце или во внешнем. Остальные арендаторы квартир внутреннего кольца получают свои квартиры по цене ниже той максимальной цены, которую они были бы готовы за них платить. Таким образом, распределение квартир между арендаторами определяется тем, сколько они готовы за них платить.

1.6 Сравнительная статика

Теперь, когда у нас имеется экономическая модель рынка квартир, мы можем использовать ее для того, чтобы проанализировать поведение равновесной цены. Например, можно поставить вопрос о том, как меняется цена на квартиры при изменении различных характеристик рынка. Такого рода упражнение известно как сравнительная статика, поскольку оно подразумевает сравнение двух "статических" состояний равновесия без рассмотрения того, каким образом рынок переходит от одного состояния равновесия к другому.

Переход от одного состояния равновесия к другому может занять продолжительное время, и вопросы, касающиеся того, как именно осуществляется этот переход, могут быть весьма важными и интересными. Но прежде чем бегать, нужно научиться ходить, поэтому вопросы, связанные с экономической динамикой, мы пока оставляем в стороне. Предметом сравнительно-статического анализа является только сравнение состояний равновесия, и пока что нам хватит тех вопросов, которые возникают в указанной связи.  

Начнем с рассмотрения простого случая. Предположим, что предложение квартир возросло, как показано на рис.1.5.

Рис.1.5 Увеличение предложения квартир. По мере увеличения предложения квартир равновесная цена снижается.

Как нетрудно увидеть на этом графике, равновесная цена квартир упадет. Аналогичным образом, если бы предложение квартир сократилось, то равновесная цена повысилась бы.

Попробуем рассмотреть более сложный — и более интересный — пример. Предположим, что решено превратить несколько квартир в кондоминиумы (объекты совладения — прим. науч. ред. ). Что произойдет с ценой оставшихся квартир?

Первое, что приходит в голову, — это то, что цена квартир повысится, поскольку их предложение сократилось. Однако, эта догадка не обязательно верна. Справедливо, конечно, что предложение квартир к сдаче внаем уменьшилось. Но спрос на квартиры тоже уменьшился, так как некоторые люди, ранее снимавшие квартиры, теперь могут решить купить новые кондоминиумы.

Естественно было бы предположить, что покупатели кондоминиумов принадлежат к числу тех, кто уже живет в квартирах внутреннего кольца , т.е. к числу людей, которые готовы платить за квартиру больше p*. Допустим, например, что люди с 10 наивысшими резервными ценами, предъявляющие спрос на квартиры, решают не снимать квартиры, а купить вместо этого кондоминиумы. Тогда новая кривая спроса будет отличаться от старой лишь тем, что при каждом уровне цены число лиц, предъявляющих спрос на квартиры, будет на 10 меньше прежнего. Поскольку число квартир, сдающихся внаем, тоже уменьшилось на 10, новая равновесная цена будет в точности такая же, как и раньше, и, в конце концов, окажется, что в квартирах внутреннего кольца проживают те же самые люди. Эта ситуация изображена на рис.1.6. Как кривая спроса, так и кривая предложения сдвигаются влево на 10 квартир, и равновесная цена остается прежней.

Рис.1.6 Эффект создания кондоминиумов. Если обе кривых — спроса и предложения — сдвигаются влево на одну и ту же величину, то равновесная цена остается без изменений.

Большинству людей этот результат кажется удивительным. Эти люди склонны видеть лишь сокращение предложения квартир, не думая при этом о сокращении спроса на них. Рассмотренный нами случай есть крайность: все покупатели кондоминиумов — бывшие арендаторы квартир. Однако, другой случай, — когда ни один из покупателей кондоминиумов не принадлежит к числу бывших арендаторов квартир, — еще большая крайность.

Данная модель, сколь бы простой она ни была, привела нас к пониманию важного момента. Если мы хотим установить, каким образом превращение части квартир в кондоминиумы повлияет на рынок квартир, мы должны рассмотреть влияние этого факта на только на предложение квартир, но и на спрос, предъявляемый на них.

Рассмотрим еще один пример сравнительно-статического анализа, дающего удивительный результат: воздействие квартирного налога. Предположим, что городской совет решает ввести налог на квартиры в размере 50$ в год. Таким образом, каждому владельцу квартир придется ежегодно платить городу 50$ за каждую принадлежащую ему квартиру. Как это повлияет на цену квартир?

Большинство людей склонно полагать, что, по крайней мере, некоторая часть налога будет переложена на арендаторов квартир. Однако, как ни странно, это не так. На самом деле, равновесная цена квартир останется без изменений!

Чтобы удостовериться в этом, надо задать вопрос о том, что произойдет с кривыми спроса и предложения. Кривая предложения не меняется — после введения налога квартир остается ровно столько же, сколько их было до того. Но и кривая спроса тоже не меняется, так как число квартир, которые люди готовы снять при каждом уровне цены, также останется прежним. Если не происходит ни сдвига кривой спроса, ни сдвига кривой предложения, цена в результате введения налога измениться не может.

Воздействие указанного налога можно представить себе следующим образом. До введения налога каждый домовладелец запрашивает наивысшую цену, которую он может получить за сдачу своих квартир внаем. Равновесная цена p* есть наивысшая запрашиваемая цена, при которой все квартиры могут быть сданы. Могут ли домовладельцы поднять цену после введения налога, чтобы компенсировать связанные с этим потери? Ответ: нет, если бы они могли поднять цену и при этом по-прежнему сдавать все предназначенные для этого квартиры, они бы уже сделали это. Если же они уже запрашивают максимальную из приемлемых для рынка цен, они не могут поднять цену еще выше: никакой налог невозможно переложить на арендаторов квартир. Домовладельцам придется платить всю сумму налога.

Этот анализ базируется на предпосылке о неизменности предложения квартир. Если же число квартир может изменяться по мере изменения налога, то цена, которую платят арендаторы, обычно меняется. Мы изучим этот тип поведения позднее, после того, как сконструируем ряд более мощных инструментов для исследования таких проблем.

1.7 Другие способы распределения квартир

В предыдущем параграфе нами был описан процесс установления равновесия на конкурентном рынке квартир. Но это — всего лишь один из многих способов размещения ресурсов; в настоящем параграфе мы расскажем о некоторых других способах. Некоторые из них могут показаться довольно странными, но каждый послужит иллюстрацией важного экономического момента.

Монополист, осуществляюий ценовую дискриминацию

Во-первых, рассмотрим ситуацию, в которой один гоподствующий на рынке домовладелец является собственником всех квартир. Или, напротив, можно было бы представить себе, что ряд отдельных домовладельцев, объединившись между собой и скоординировав свои действия, выступает как один домовладелец. Ситуация, при которой на рынке господствует единственный продавец продукта, известна как монополия.

Домовладелец мог бы предпочесть сдавать квартиры на условиях аукциона одну за другой тем претендентам, которые предлагают последовательно наивысшие цены. Поскольку это означает, что разные люди, в конечном счете, заплатят за квартиры разную цену, мы  назовем это случаем монополиста, осуществляющего ценовую дискриминацию. Для простоты предположим, что монополист, проводящий дискриминацию, знает, какова резервная цена квартиры для каждого лица. (Данное допущение не слишком реалистично, но поможет нам проиллюстрировать один важный момент.)

Это означает, что монополист сдаст первую квартиру тому человеку, который заплатит за нее больше всего, в данном случае, 500$. Следующая квартира будет сдана за 490$ и так далее, по мере движения вниз вдоль кривой спроса. Каждая квартира будет сдана тому человеку, который готов заплатить за нее больше других.

Обратим внимание на интересную особенность случая монополиста, проводящего ценовую дискриминацию: квартиры получат в точности те же люди, что и в случае конкурентного рынка, — а именно, все те, кто оценил квартиру дороже p*. Последний арендатор заплатит за квартиру цену p* — ту же, что и равновесная цена на конкурентном рынке. Попытка монополиста, осуществляющего ценовую дискриминацию, максимизировать свою собственную прибыль, приводит к тому же распределению квартир, что и механизм спроса и предложения конкурентного рынка. Платя иную сумму, квартиры получают те же самые люди. Оказывается, это не случайно, но объяснить причину этого мы сможем лишь несколько позднее.

Обычный монополист

Мы предположили, что монополист, проводящий ценовую дискриминацию, имеет возможность сдать каждую квартиру по другой цене. Но что, если его вынудили сдавать все квартиры по одной и той же цене? В этом случае монополист сталкивается с выбором: если он предпочтет установить более низкую цену, то сдаст больше квартир, а если установит более высокую цену, то, в конечном счете, может выручить меньше денег.

Обозначим функцию спроса — число квартир, на которые предъявляется спрос при цене p, через D(p). Тогда, если монополист установит цену p, то сдаст в аренду D(p) квартир и, следовательно, получит общий доход в размере pD(p). Доход, полученный монополистом, можно рассматривать как площадь прямоугольника с высотой, равной цене p, и шириной, равной числу квартир D(p). Произведение высоты и ширины — площадь прямоугольника — есть общий доход, получаемый монополистом. Это — прямоугольник, изображенный на рис.1.7.

Рис.1.7 Прямоугольник, представляющий общий доход. Общий доход, получаемый монополистом, есть не что иное, как произведение цены на количество, которое можно интерпретировать как площадь изображенного прямоугольника.

Если монополист не несет издержек, связанных со сдачей квартир внаем, он предпочтет выбрать ту цену, с которой связан самый большой прямоугольник дохода. Самый большой прямоугольник дохода на рис.1.7 связан с ценой . В этом случае монополисту выгоднее сдавать не все квартиры. На самом деле, такая ситуация оказывается типичной для монополиста. Монополист предпочтет ограничить возможный выпуск, чтобы максимизировать свою прибыль. Это означает, что обычно монополист запрашивает цену выше равновесной цены конкурентного рынка, p*. В случае обычного монополиста, сдается меньше квартир, чем на конкурентном рынке, однако, каждая квартира сдается по более высокой цене.

Контроль за арендной платой

Третий и последний обсуждаемый нами случай — это случай контроля за арендной платой. Предположим, что городские власти решили установить максимально допустимый уровень арендной платы, скажем, . Предположим также, что цена  ниже равновесной цены конкурентного рынка, p*. Если это так, мы столкнемся с ситуацией излишнего спроса: число людей, готовых снять квартиры по цене , превышает число подлежащих сдаче внаем квартир. Кому же, в конце концов,  удастся снять квартиры?

Теория, излагавшаяся нами до сих пор, не дает ответа на этот вопрос. Мы можем описать то, что произойдет при равенстве спроса предложению, но наша модель недостаточно детальна, чтобы описать то, что произойдет, когда спрос не равен предложению. Ответ на вопрос о том, кто получит квартиры при введении контроля за арендной платой, зависит от того, кто располагает большим временем для подыскивания квартиры, кто знает нынешних жильцов квартир и т.д. Все перечисленное выходит за рамки разработанной нами простой модели. Может оказаться, что при контроле за арендной платой квартиры достанутся тем же самым людям, что и при конкурентном рынке. Но такой исход чрезвычайно маловероятен. Гораздо более вероятно, что некоторые из бывших жильцов внешнего кольца окажутся в некоторых квартирах внутреннего кольца, тем самым заместив людей, которые бы жили в указанных квартирах при рыночной системе. Итак, при введении контроля за арендной платой по контролируемой цене будет сдаваться такое же число квартир, что и по конкурентной: просто эти квартиры будут сданы другим людям.

1.8 Какой из способов лучше?

Мы описали уже четыре возможных способа распределения квартир между людьми:

 Конкурентный рынок

 Монополист, осуществляющий ценовую дискриминацию

 Обычный монополист

 Контроль за арендной платой

Это — четыре различных экономических института распределения квартир. Каждый метод приводит к тому, что квартиры достаются разным людям и при этом за них запрашивается разная цена. Уместно было бы спросить, какой из указанных институтов лучше. Однако, прежде нам придется дать определение того, что считать "лучшим". Какими критериями мы могли бы воспользоваться для сравнения этих способов распределения квартир?

Мы могли бы, скажем, взглянуть на экономическое положение рассматриваемых лиц. Совершенно очевидно, что владельцы квартир получат, в конечном счете, больше всего денег, если будут действовать как монополисты, осуществляющие ценовую дискриминацию: этот способ действий принес бы им максимальный доход. Рассуждая подобным же образом, можно придти к выводу, что контроль за арендной платой — наихудшая ситуация для владельцев квартир.

А что можно сказать об арендаторах? Возможно, в среднем их благосостояние ниже всего в случае монополиста, осуществляющего ценовую дискриминацию, — поскольку большинство из них при этом будет платить более высокую цену, чем при других способах распределения квартир. Повышается ли благосостояние потребителей в случае контроля за арендной платой? У некоторых из них — да: благосостояние потребителей, в конечном счете, получающих квартиры, становится выше, чем при конкурентно- рыночном исходе. Но у тех, кто не получил квартир, благосостояние ниже, чем было бы при конкурентно-рыночном исходе.

Что нам теперь необходимо, так это способ рассмотрения экономического положения всех участников данного взаимодействия — всех арендаторов и всех владельцев квартир, сдающихся внаем. Как оценить желательность различных способов распределения квартир, с учетом благосостояния всех экономических агентов? Что может служить критерием "хорошего" способа распределения квартир, учитывающего интересы всех рассматриваемых сторон?

1.9 Эффективность по Парето

Одним из полезных критериев сравнения исходов функционирования различных экономических институтов является концепция по Парето, или экономической эффективности. В контексте нашей модели, какой-либо способ распределения квартир между арендаторами является эффективным по Парето, если не существует альтернативного распределения, при котором благосостояние каждого, по крайней мере, не снижается, а благосостояние некоторых людей даже повышается. Идею эффективности по Парето, возможно, легче понять, если переформулировать сказанное в обратном порядке: если можно найти способ повысить благосостояние некоторых лиц без снижения благосостояния кого-либо другого, то мы имеем дело с распределением, являющимся неэффективным по Парето. Если же такого улучшения по Парето произвести нельзя, то имеющееся распределение эффективно по Парето.

Нежелательной чертой распределения, неэффективного по Парето, является то, что всегда имеется какой-то способ улучшить чье-либо благосостояние без ухудшения благосостояния других. У такого распределения могут быть другие, положительные, черты, но тот факт, что оно неэффективно по Парето, явно говорит не в его пользу. Если существует какой-то способ улучшить чье-либо благосостояние без ухудшения благосостояния других, то почему бы не сделать этого?

Идея эффективности по Парето играет в экономической теории важную роль, и мы более детально изучим ее позднее. Она имеет ряд сложно уловимых последствий, которые нам придется исследовать постепенно, однако, уже сейчас можно интуитивно понять, о чем тут идет речь.

Покажем, как можно провести рассуждения в духе идеи эффективности по Парето. Предположим, что мы распределили арендаторов по квартирам внутреннего и внешнего кольца случайно, но потом позволили им сдавать квартиры друг другу в субаренду. При этом некоторые люди, которым действительно хотелось жить поближе к университету, могли бы, из-за невезения, оказаться в квартире внешнего кольца. Но тогда они могли бы снять квартиру внутреннего кольца у кого-то, кто оказался в такой квартире, но не ценил ее столь высоко, как они. При случайном распределении квартир между индивидами среди них всегда найдутся те, кто, при условии достаточной компенсации, готов вступить в сделку по обмену квартир.

Например, предположим, что лицу A досталась квартира во внутреннем кольце, стоящая, по его мнению, 200$, и что некое лицо B готово заплатить за квартиру A 300$. Тогда при обмене квартир между этими двумя агентами и договоренности между ними о дополнительной выплате лицом B лицу A некоторой суммы, не превышающей разность между 300$ и 200$,  выгода от обмена налицо. Точная сумма сделки значения не имеет. Важно то, что люди, которые готовы заплатить за соответствующие квартиры больше других, получают эти квартиры — иначе у того, кто низко оценивает квартиру внутреннего кольца, имелся бы стимул к заключению сделки с кем-то, кто высоко оценивает эту квартиру.

Представим себе, что все добровольные сделки такого рода заключены, так что все выгоды от обмена исчерпаны. Полученное в результате этого процесса распределение квартир должно быть эффективным по Парето. Если бы это было не так, то было бы возможно заключение сделки, которая повысила бы благосостояние двух ее участников, не понизив благосостояния остальных, — но это противоречило бы исходной предпосылке о том, что все добровольные сделки уже заключены. Распределение, при котором все добровольные сделки по обмену осуществились, является эффективным по Парето.

1.10 Сравнение способов распределения квартир

Описанный нами выше процесс обмена носит столь общий характер, что, на первый взгляд, мало что можно сказать о его исходе. Однако, необходимо отметить один очень интересный момент. Встает вопрос о том, кто же, в итоге, получит квартиры при распределении, в рамках которого все выгоды от обмена исчерпаны.

Чтобы дать ответ на этот вопрос, просто отметим, что у всех людей, проживающих эффективности в квартирах внутреннего кольца, резервная цена должна быть выше, чем у тех, кто имеет квартиру во внешнем кольце, — иначе они могли бы вступить в сделку, которая повысила бы благосостояние и тех, и других. Следовательно, если внаем сдается S квартир, то, в итоге, S лиц с наивысшими резервными ценами получат квартиры во внутреннем кольце. Это распределение эффективно по Парето, а любое другое — нет, поскольку любое другое распределение квартир между людьми создает возможность совершения некой сделки по обмену, результатом которой явится улучшение благосостояния, по меньшей мере, двух лиц, без ухудшения благосостояния кого-либо другого.

Попробуем применить данный критерий эффективности по Парето к исходам различных вышеупомянутых способов размещения ресурсов. Начнем с рыночного механизма. Нетрудно увидеть, что в результате действия рыночного механизма во внутреннем кольце окажутся люди с S наивысшими резервными ценами, -а именно, те люди, которые готовы заплатить за свои квартиры цену выше равновесной цены p*. Таким образом, если квартиры были сданы в аренду на конкурентном рынке, то для получения дальнейших выгод от обмена почвы нет. Исход функционирования конкурентного рынка эффективен по Парето.

А что можно сказать о монополисте, проводящем ценовую дискриминацию? Является ли результат эффективным по Парето? Чтобы ответить на данный вопрос, просто обратите внимание на то, что такой монополист сдаст квартиры тем же людям, которые бы получили квартиры и при конкурентном рынке. При обеих системах квартиру получает каждый, кто готов платить за нее цену выше p*. Следовательно, исход деятельности монополиста, осуществляющего ценовую дискриминацию, также эффективен по Парето.

Хотя и функционирование конкурентного рынка, и деятельность проводящего ценовую дискриминацию монополиста приводят к исходам, эффективным по Парето, в том смысле, что не порождают стимула к дальнейшим сделкам по обмену, они могут иметь своим результатом совершенно разные распределения дохода. Безусловно, благосостояние потребителей при монополии с ценовой дискриминацией гораздо ниже, чем при конкурентном рынке, а благосостояние домовладельца (домовладельцев)  — гораздо выше. Вообще, эффективность по Парето мало что говорит нам о распределении выгод от обмена. Она касается лишь эффективности обмена: говорит о том, все ли возможные сделки по обмену были совершены.

Как насчет обычного монополиста, вынужденного устанавливать единую цену? Оказывается, данная ситуация не является эффективной по Парето. Чтобы проверить это, достаточно лишь отметить, что поскольку такой монополист, вообще говоря, сдаст внаем не все квартиры, он может увеличить свою прибыль, сдав квартиру кому-то, у кого ее нет, по любой положительной цене. Существует какая-то цена, при которой улучшится благосостояние и монополиста, и арендатора. Поскольку при этом монополист не меняет цену, которую платят все, благосостояние других арендаторов в результате этой сделки не снижается. Таким образом, мы нашли улучшение по Парето — способ повысить благосостояние двух участников сделки без понижения благосостояния кого-либо другого.

И, наконец, случай контроля за арендной платой. Он также оказывается неэффективным по Парето. Аргументация в пользу данного утверждения основана на том факте, что при произвольном распределении арендаторов по квартирам обычно находится кто-то живущий во внутреннем кольце (скажем, мистер Ин), кто готов заплатить за занимаемую квартиру меньше, чем некто, живущий во внешнем кольце (скажем, мисс Аут). Допустим, что резервная цена для мистера Ина составляет 300$, а резервная цена для мисс Аут — 500$.

Мы хотим найти улучшение по Парето — способ повысить благосостояние мистера Ина и мисс Аут без нанесения ущерба кому-либо другому. Но имеется весьма легкий способ сделать это: надо просто разрешить мистеру Ину сдать свою квартиру в субаренду мисс Аут. Мисс Аут оценивает проживание вблизи университета в 500$, а мистер Ин — только в 300$. Если мисс Аут заплатит мистеру Ину, скажем, 400$ и обменяется с ним квартирами, благосостояние обоих повысится: мисс Аут получит квартиру, которую она оценивает выше, чем в 400$, а мистер Ин получит 400$, которые ценит больше, чем квартиру во внутреннем кольце.

Этот пример показывает, что функционирование рынка, на котором имеет место контроль за арендной платой, обычно не приводит к Парето-эффективному распределению, поскольку всегда остаются какие-то сделки по обмену, которые могут быть осуществлены и после распределения, проведенного рынком. До тех пор, пока некоторые квартиры внутреннего кольца достаются людям, которые оценивают их ниже, чем те,  кто их не получил, потенциальные выгоды от обмена будут существовать.

1.11 Равновесие в длительном периоде

Мы исследовали установление равновесной цены на квартиры в коротком периоде — когда предложение квартир неизменно. Однако, в длительном периоде предложение квартир может меняться. Подобно тому, как кривая спроса показывает число квартир, на которое предъявляется спрос при различных ценах, кривая предложения показывает число квартир, предлагаемых при различных ценах. Окончательное определение рыночной цены квартир будет зависеть от взаимодействия спроса и предложения.

Но чем же определяется поведение предложения? Вообще говоря, число новых квартир, предлагаемых на частном рынке, будет зависеть от того, насколько прибыльно сдавать квартиры внаем, а это зависит, отчасти, от цены, запрашиваемой за квартиры домо владельцами. Чтобы проанализировать поведение рынка квартир в длительном периоде, следует изучить поведение и поставщиков квартир, и арендаторов, — и со временем мы это сделаем.                                                    

В случае переменного предложения можно задавать вопросы не только о том, кто получает квартиры, но и о том, сколько из квартир будет предоставлено разными типами рыночных институтов. Предложит ли монополист к сдаче внаем больше или меньше квартир, чем конкурентный рынок? Увеличится или снизится равновесное число квартир вследствие введения контроля за арендной платой? Какие институты предоставят число квартир, эффективное по Парето? Чтобы дать ответ на эти и подобные им вопросы, мы должны разработать более систематичные и мощные инструменты экономического анализа.

Краткие выводы

1. Экономическая теория занимается разработкой моделей социальных явлений, представляющих собой упрощенные отображения дйствительности.

2. Выполняя эту задачу, экономисты руководствуются принципом оптимизации, гласящим, что люди обычно стремятся выбрать то, что для них лучше, а также принципом равновесия, согласно которому цены будут изменяться до тех по, пока не установится равенство спроса и предложения.

3. Кривая спроса показывает, на какое количество товара люди готовы предъявить спрос при каждой цене, а кривая предложения показывает, сколько товара люди готовы поставить по каждой цене. Равновесная цена — та, при которой величина спроса равна величине предложения.

4. Изучение изменений равновесной цены и равновесного количества с изменением стоящих за ними условий известно как сравнительная статика.

5. Экономическая ситуация является эффективной по Парето, если не существует способа повысить благосостояние какой-то группы людей без того, чтобы не понизить благосостояние какой-то другой группы людей.

ВОПРОСЫ ДЛЯ ПОВТОРЕНИЯ

1. Предположим, что имеется  25 человек с резервной ценой в 500$ , а для 26-го человека резервная цена составляет  200$. Как выглядит кривая спроса?

2. Какова была бы равновесная цена в вышеприведенном примере, если бы к сдаче предлагалось 24 квартиры? Что, если бы сдавалось 26 квартир? Что, если бы сдавалось 25 квартир?

3. Если резервные цены у людей различны, то почему кривая рыночного спроса нисходяща?

4. В тексте мы предположили, что покупатели кондоминиумов принадлежат к числу жителей внутреннего кольца — т.е., лиц, которые уже снимают квартиры. Что произошло бы с ценой квартир внутреннего кольца, если бы все покупатели кондоминиумов были жителями внешнего кольца — людьми, которые в настоящий момент не снимают квартиры во внутреннем кольце?

5. Теперь предположим, что все покупатели кондоминиумов — люди из внутреннего кольца, но что каждый кондоминиум был построен из двух квартир. Что произошло бы в этом случае с ценой квартир?

6. Как вы думаете, каковы были бы последствия введения налога на число квартир, которые будут построены в длительном периоде?

7. Допустим, что кривая спроса  имеет вид D(p)=100 – 2p=40. Какую цену установил бы монополист, если бы у него имелось 60 квартир для сдачи? Сколько  квартир он бы сдал? Какую цену он бы установил, если бы имел 40 квартир? Сколько квартир он бы сдал?

8. Если бы рассматриваемая нами модель контроля за арендной платой допускала неограниченную передачу в субаренду, то кто в итоге получил бы квартиры во внутреннем кольце? Был бы такой исход эффективным по Парето или нет?